Lease-back

Lease-back – программа покупки в кредит зарубежной недвижимости, которая отдается под управление специализированной компании.

Сущность

Суть lease-back состоит в том, что на момент заключения сделки покупатель выплачивает только часть стоимости объекта недвижимости, на оставшуюся же сумму получает ипотечный кредит. Управляющая компания по поручению застройщика по окончании строительства сдает жилье в аренду и ежемесячно выплачивает владельцу гарантированную ренту – фиксированную процентную ставку от стоимости объекта. Уровень доходности зависит от страны и типа недвижимости и составляет от 4 до 9%. Программа получила широкое распространение в таких странах как США, Великобритания, Франция, Австрия, Испания, Швейцария. Существует расхожее мнение, что со временем программа lease-back будет использоваться по всему миру.

Преимущества

• Возможность инвестирования в зарубежную недвижимость, которая гораздо более ликвидна по сравнению с российской.

• Возможность получать доход от недвижимости, владельцем которой вы являетесь. При этом деньги будут просто переводить на ваш счет – для этого необязательно куда-то ездить.

• Возможность приобрести недвижимость в кредит, первоначально оплатив лишь 10% стоимости объекта (сумма первоначального взноса может составлять до 30%). Оставшаяся сумма погашается с дохода за аренду жилья.

• Отсутствие обременительной необходимости самостоятельно заниматься всеми вопросами, касающимися недвижимости – сдачей в аренду, страхованием, погашением ежемесячных платежей, поддержанием жилья в чистоте, вопросами сохранности мебели и техники и т.д.

• Длительный срок действия программы – до 25 лет.

• Недвижимость можно продать в любой момент.

• Возможность останавливаться в своем жилье в установленные договором периоды, в остальное время сдавать жилье в аренду.

• Возможность получения мультивизы на том основании, что вы являетесь собственником зарубежной недвижимости. В большинстве стран это является основанием для автоматического получения многоразовой визы.

• В ряде случаев собственники жилья имеют свободный доступ к услугам спа-курортов, бесплатное членство в гольф-клубе (если таковые имеются на территории объектов недвижимости).

Недостатки

• В кризисные периоды сдать жилье может быть не так просто. Возможен простой. Соответственно, доходность владельца снизится, а банковский кредит ему все равно придется выплачивать.

• Из-за кризисов стоимость жилья может снизиться. Прибавьте сюда проценты за использование кредита, и окажется, что вы потеряете деньги, а не увеличите свой вложенный капитал.

• Процедура получения lease-back в некоторых странах (например, Швейцарии, Австрии) не всегда доступна россиянам. Это связано с ограничениями для иностранного капитала.

• Размер прибыли от сдаваемой в аренду недвижимости может ограничиваться законодательством (например, во Франции).

• У владельца не всегда есть возможность останавливаться в своем жилье – это зависит от условий, которые предложит управляющая компания.

• Если у вас будет возможность останавливаться в своем жилье в оговоренные договором периоды, то вам придется планировать свой отдых заранее.

Этапы реализации

• Убедиться в том, что вы можете взять ипотеку. Для этого ваши доходы должны быть официальными и достигать определенного уровня. Кроме того, вы должны быть готовы погашать ежемесячные платежи в случаях, если в какие-то периоды вашу недвижимость не смогут сдать в аренду.

• Выбрать страну, в которой вы хотите приобрести недвижимость. Проанализируйте, на каких условиях работает lease-back в разных странах. Возможно, в какой-то стране по каким-то причинам вы не сможете вложить деньги в жилье, зато в другой сделаете это без проблем.

• Тщательно выбрать объект для инвестирования. Трезво оценить его местоположение (насколько близко он находится к курортной зоне, что определит приток туристов и шансы круглый год сдавать объект в кредит), инфраструктуру, предлагаемые условия, сервис.

• Тщательно выбрать компанию, с которой вы собираетесь заключить договор (поинтересоваться наличием лицензии, репутацией).

• Обратите внимание, каким образом гарантируется предлагаемый уровень дохода. Учтите также, что из суммы дохода будут удерживаться банковские проценты, налог не недвижимость, управляющие платежи, коммунальные платежи.

• Узнайте, что застройщик собирается предпринять по окончании срока действия договора (например, будет ли компенсирована эксплуатация объекта, предусмотрено ли проведение каких-либо ремонтных работ).

Ссылки

• Покупка недвижимости по системе Lease-Back, статья в женской социальной сети myJulia.ru